Dans une location vide, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en tant que locataire, principalement l'incendie, le dégât des eaux et l'explosion. Cette obligation protège autant le propriétaire que le locataire : en cas de sinistre, c'est l'assurance du locataire qui indemnisera les dommages causés au logement. Pourtant, beaucoup de bailleurs se contentent de l'attestation remise à l'entrée dans les lieux, et découvrent après un dégât des eaux que le contrat a été résilié depuis longtemps. Voici les règles et les solutions.

Une attestation à l'entrée, puis chaque année

La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de justifier de son assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Le propriétaire a donc tout intérêt à demander systématiquement une nouvelle attestation à la date anniversaire du contrat, par écrit. Cette demande régulière est aussi un bon indicateur : un locataire qui ne répond plus ou ne fournit pas de document est parfois un locataire en difficulté.

Le propriétaire ne choisit pas l'assureur

Le bailleur peut exiger une assurance, mais il ne peut pas imposer au locataire une compagnie ou un contrat particulier. Une telle clause serait réputée non écrite. Le locataire choisit librement son assureur, dès lors que le contrat couvre les risques locatifs.

Que faire si le locataire n'est pas assuré ?

Le propriétaire dispose de deux options.

La résiliation du bail. Le bail peut contenir une clause résolutoire en cas de défaut d'assurance. Pour la mettre en œuvre, le bailleur fait délivrer au locataire un commandement par commissaire de justice. Si le locataire ne justifie pas d'une assurance dans le délai d'un mois, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail.

La souscription pour le compte du locataire. Après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire. Le montant de la prime, éventuellement majoré dans la limite de 10 %, est alors récupérable auprès du locataire, par douzième, en même temps que le loyer. Cette assurance couvre les risques locatifs, mais pas nécessairement les biens personnels du locataire. Le locataire peut à tout moment y mettre fin en présentant sa propre attestation.

Le cas des locations meublées et de la copropriété

En location meublée, l'obligation d'assurance du locataire existe également. Le bailleur peut aussi choisir de souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire. Par ailleurs, en copropriété, le propriétaire non occupant doit lui-même être assuré au titre de sa responsabilité civile, ce qui ne dispense pas le locataire de son obligation.

Le lien avec les impayés

Le défaut d'assurance et le non-paiement du loyer vont souvent de pair. Un locataire en difficulté financière résilie parfois en premier son contrat d'assurance. Pour le propriétaire, c'est un signal à ne pas négliger. Si un commandement de payer pour loyers impayés est envisagé, il peut être opportun de vérifier en même temps la situation de l'assurance, afin de faire valoir, le cas échéant, les deux motifs de résiliation devant le juge.

Les bons réflexes

  • Exiger l'attestation à la remise des clés et la conserver avec le bail.
  • Demander une nouvelle attestation chaque année, par écrit.
  • Réagir rapidement en cas de silence du locataire, par une mise en demeure.
  • Choisir entre la résiliation et la souscription pour compte, selon la situation.

Que se passe-t-il en cas de sinistre sans assurance ?

Si un dégât des eaux ou un incendie survient alors que le locataire n'est pas assuré, le propriétaire devra se retourner contre lui pour obtenir réparation des dommages causés au logement et, le cas échéant, aux voisins. Or un locataire qui n'a pas payé son assurance est rarement en mesure de payer des réparations importantes. L'assurance propriétaire non occupant peut couvrir certains dommages, mais pas toujours. Vérifier chaque année l'attestation est donc beaucoup moins coûteux que de gérer un sinistre non couvert.

Conclusion

L'assurance du locataire est une protection essentielle pour le propriétaire, à condition d'en vérifier l'existence chaque année. En cas de défaut persistant, la loi offre des outils efficaces. Pour articuler ce motif avec une procédure pour loyers impayés, il est utile de se faire accompagner par un avocat spécialisé dans les contentieux locatifs côté bailleur.